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评论:楼市中期调控关键在于认清风险

时间:2016-10-08 08:54:26      字号:T|T 来源:中国证券报 点击:

从量价走势来看,楼市已全面回暖。但这种回暖会在未来几个月蔓延至广大的三、四线城市,带动库存消化和开发回升,助推经济好转,还是驱动资产泡沫形成和扩散,并严重冲击经济和金融?从近期各地楼市政策动向、业内观点及媒体信息来看,似乎更关注楼市风险和资产泡沫。相关部委也马不停蹄地赴各地调研,焦点在楼市风险及其对经济金融的冲击。笔者认为,首先应对当前楼市基本态势有一个清醒的认识,这是决定中期楼市政策基调的前提。

长期视野下,房价由经济和收入决定。2005-2016年,全国新房价格年均增长8.3%,同期GDP名义增速为13.4%,GDP增速远超同期房价涨幅;2005-2016年,全国城镇房价收入比平均值为7.15,即城镇家庭7年收入可购买一套房,没有明显超出国际水平(6-7年)。因此,全国范围的楼市泡沫有限,楼市风险仅限少数城市。根据百城房价指数,今年上半年房价同比上涨超过10%的城市,主要集中在东部三大都市圈,以及内地省份单中心城市,如武汉、郑州等。

2014年,居民中长期贷款(主要是房贷)余额增速仅为17.5%,到今年上半年就达到了30.9%,创2010年以来新高。房贷快速增长,居民债务率和杠杆率也快速攀升,居民部门债务率(居民部门存量债务/GDP)从2015年的17.1%上升至今年上半年的40%,存量房贷占GDP比重从2011年的15%升至今年上半年的24%。尽管杠杆率和债务率在发展中国家中处于中高水平,但明显低于2007年“次贷”危机前美国的水平,也低于上世纪90年代楼市顶峰时日本的水平。

再考虑到我国以银行间接融资为主导,可以判断,居民债务率和杠杆率并未大幅度偏离理性状态,居民资产负债表尚健康。同时,尽管部分中介、互联网金融、中小银行发放“首付贷”、房屋增值再贷款(如“房抵贷”),在差别化信贷政策外“加杠杆”,但这些业务刚起步,且近期七部委文件已将其认定为非法。另外,各大银行房贷业务基本没有“零首付”的情况。因此,居民整体杠杆水平可控,即便未来加息或房价下跌,居民大面积“断供”的可能性很低。

此外,房价有全面上涨之势,但开发商补库存(土地购置、新开工)的积极性似乎并不高。2012年以来,开发企业土地购置面积连续4.5年负增长。今年上半年,重点城市土地市场火热,但并未带动全国范围土地市场回升。自2015年6月全国土地购置面积同比跌幅连续12个月收窄后,近两个月跌幅明显扩大;2014-2015年,全国房屋新开工面积连续2年下滑,年均同比跌幅达到15.5%。今年年初,新开工强劲反弹,但随后势头渐缓,新开工增速连续4个月下滑。

开发商补库存积极性低,主要原因在于潜在库存过大。近10多年来,房屋施工面积一直保持快速增长。截至2015年底,商品房和商品住宅施工面积相比2010年分别增长81%和62%。潜在库存集中在三、四线城市,2010-2011年,由于600多个三、四线楼市快速发展,这两年全国房屋新开工和施工面积年均增速分别达到41.2%和30.7%,土地购置面积年均同比增长也达到15%,为潜在库存增长最快时期。2015年以来,热点城市楼市火热,但占潜在库存70%的三、四线城市仍低迷。

城市化“下半场”,三、四线城市人口净流出已不可阻挡,而低端出口下滑和“去产能”将导致绝大部分三、四线城市以及部分二线城市工业前景不容乐观,工业增加值或将出现负增长。受产业和人口双重夹击,三、四线城市和部分二线城市楼市将继续疲软,这是开发商补库存积极性不高的一个原因。另外,2015年以来,重点城市楼市明显回升,但多数开发商认为,这是降成本、加杠杆和高地价所致,未来难以持续,这是开发商补库存积极性难以提振的另一个原因。

由此,尽管热点城市今年前8个月房价同比上涨20%-40%,土地价格攀升更快,楼市供销两旺,但仅集中在少数城市。全国看,相比本轮楼市启动前的2014年,新开工和土地购置面积分别下降7%和38%,相比2013年的历史峰值分别下降47%和67%。因此,热点城市实施紧缩性措施,在建面积体量大的二、三、四线城市不会受到多大冲击,反而缓解资金“东南飞”对内地楼市的虹吸。

总体看,热点城市调控对全国经济影响不大。但如果热点城市继续“挤牙膏”、“半心半意”式调控,在信贷和地价拉动下,今年楼市量价、新开工和开发投资将接近或击穿2013年公认的历史顶部,需求透支有可能导致2017或2018年楼市明显回调,彼时对经济的冲击将比现在大的多。更重要的是,在低利率刺激下,居民杠杆快速攀升将恶化投机炒作,也将带来巨大的金融风险。

笔者以为,当前乃楼市调控最佳时机。这种调控思路要本着对中国经济安全、经济转型和金融稳定大局负责的考虑,发挥“央地”两级政府的主观能动性,启动针对二套及以上住房的限购和限贷措施,结构性降低杠杆,将热点城市投机炒作需求清除出去。同时,提高地方调控的积极性,针对人口向三大都市圈集聚的趋势,要加速都市圈内跨区域轨道交通建设、公共服务“补短板”和均等化的力度,将楼市需求引向这些区域,并以合理需求替代投机需求,促进新型城镇化和都市圈引领增长,对冲楼市下滑对经济的冲击。

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【责任编辑:姜心媛】 Tags: 评论 楼市 中期 调控

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